【专家解读】烟台市蓬莱区城区土地级别与基准地价更新成果

专家姓名：盖岳峰      专家单位：山东省土地估价协会

职务职称：高级经济师         从事专业领域：土地估价

近期，烟台市蓬莱区印发《烟台市蓬莱区人民政府办公室关于公布烟台市蓬莱区土地级别与基准地价更新成果的通知》，为了加深对《通知》的理解和把握，邀请山东省土地估价协会专家盖岳峰进行解读：

更新后的蓬莱区基准地价在8月12日已由区政府公布实施，新一轮基准地价能够反映当前蓬莱经济发展水平和土地市场状况，更好地发挥基准地价对土地市场的宏观调控作用。

首先，土地级别是通过一定的技术手段，对城市土地质量优劣的区分。基准地价是为满足政府管理需要，在土地级别的基础上，根据土地、房地产市场信息，综合确定的级别平均价格。基准地价更新工作遵循《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）确定的工作程序、技术路线、评价方法，结果能够准确客观反映土地质量和价格的现状差异。

其次，土地级别是以城市发展现状为基础，同时充分考虑规划引导作用，对近期重点规划建设区域的发展潜力进行深入研究，能够合理地确定区域级别和价格。蓬莱城市建设立足黄渤海新区、烟台城市副中心定位，空间布局主要有“古城复兴、蓬莱之心、人居提升、新城揽胜”四大片区。根据近几年区域交通路网、基础设施改造情况，本次基准地价更新重点考虑了画河上游、晒甲河公园片区、蓬莱之心片区及新城揽胜片区的发展潜力，科学、合理地更新了相关片区土地级别和基准地价。

然后，本次更新商服、住宅地价比上一轮适当上浮。调整后商服、住宅基准地价与市场成交价更加贴近，但仍保留了一定的弹性空间。工业用地主要考虑土地成本，目前土地取得成本，尤其征收成本有一定幅度的上涨，本次更新时，工业地价综合考虑土地取得方式和成本的差异综合确定。