议题解读：对第7个议题的解读如下：

一、试点工作的重大意义

二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。我国实行土地有偿使用制度近30年来，土地二级市场对促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程发挥了积极作用。但随着经济社会发展和改革深入，土地二级市场运行发展中的一些问题也逐步凸显，交易规则不健全，政府的服务和监管不完善，交易信息不对称、交易平台不规范等问题比较突出，制约了存量土地资源的盘活利用，难以满足新型城镇化和经济转型发展需要。

为落实《中共山东省委山东省人民政府关于推进新旧动能转换重大工程的实施意见》，经山东省国土资源厅批准决定在济南、青岛烟台开展完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作。为接下来的改革工作和相关法律制度的修改创造经验。

蓬莱市委市政府高度重视完善土地二级市场试点工作，专门成立了以市政府主要领导为组长，相关单位为成员的领导小组，全面统筹协调推进试点工作。我市制定的《实施方案》于 3月18日获得市政府批复同意。

二、试点的主要政策红利

我市制定的《实施方案》，立足蓬莱实际，坚持问题导向，聚焦核心问题，通过扩大市场开放程度，引入市场竞争机制，提高交易服务效率，形成新的转让、出租、抵押新机制。可以归纳为五大创新交易机制，主要包括：

（一）国有建设用地使用权二级市场交易机制。进一步明确了交易类型、优化了交易流程、降低了交易门槛。

宗地转让、出租信息在线下土地有形市场和线上互联网信息平台公开发布，扩大交易覆盖面，提高土地成交率。明确了国有建设用地使用权交换、赠与、出资时，按转让方式办理有关手续；作价出资（入股）、授权经营类型的国有建设用地使用权转让的，可在剩余的使用年期内转为出让国有建设用地使用权。

对开发投资总额未达到25%以上的建设用地使用权，按照“先投入、后转让”原则，灵活降低转让门槛和条件，允许签订转让合同后，先办理预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记。

（二）规范国有建设用地使用权宗地分割合并程序。分类明确了土地分割、合并的条件及程序，提高了便民服务工作效率。

根据依法申请、权属清晰、合理利用、保障权益的原则，允许将一宗土地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。

（三）国有建设用地使用权抵押网上办理机制。在线下抵押登记和“互联网+不动产登记”的基础上，增加抵押登记网上预约、申请、受理，形成线上、线下并行的抵押登记模式，提高抵押登记服务效率。完善了抵押管理制度，保障抵押登记行为更加规范、高效。

（四）划拨国有建设用地使用权公开转让机制。对符合转让条件的划拨国有建设用地使用权，纳入线下线上交易市场公开转让，转让后符合《划拨用地目录》的，受让方凭划拨决定书办理不动产转移登记手续；不符合的，受让方先办理有偿使用手续，再办理不动产转移登记。

（五）划拨国有建设用地使用权有偿使用机制。调整完善了划拨土地有偿使用的范围、标准、方式、措施，构建财政、自然资源、市场监管、税务、住建共同征管工作机制，进一步规范划拨国有建设用地使用权出租行为。

三、试点的高效运行模式

我市通过建立线下土地交易有形市场，建设“互联网+土地交易”线上土地交易信息平台，形成线下线上相结合的土地交易新模式。线下、线上交易公开透明，提升了交易效率，保证了交易规范运行。

（一）建立土地交易有形市场。按照交易、登记一体化原则，线下在市不动产登记中心设立土地交易有形市场，调整优化市不动产登记中心内部机构设置和服务流程，统一受理交易、登记申请、内部审核，统一办理交易、登记事项，形成交易与登记一条龙、一体化服务新模式。

（二）建立土地二级市场交易信息平台。依托烟台市国有建设用地使用权二级市场交易信息平台，形成集土地信息发布、文书审核、资金监管、公开竞价、合同签订与备案等功能于一体的综合性平台。设立第三方交易资金监管平台，确保线上、线下服务紧密衔接、高效准确。

（三）建立市场内部长效运行机制。建立市场内部长效运行机制，实现交易信息数据互通、共享；形成市场推介、成交确认、申报完税、不动产登记、事后监管的内部流程，保证市场平稳、规范运行。

四、试点的全面服务体系

我市从中介服务、地块推介、政策咨询、诉求解决方面，构建新的交易市场服务体系，提高便民服务水平。

培育和规范中介组织，加强指导和监管，充分发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，为交易提供咨询、估价、经纪等服务。

由中介机构为其提供宗地推介方案、设计、互联网推广等全程推介服务，推动快速完成地块招商工作。在线下线上交易市场，分期分批举办土地交易推介会、展销会，对形成竞争的地块，适时举行公开交易，加快土地供应速度。

在线下线上交易市场设置交易咨询服务窗口，提供土地法律法规政策、土地市场资讯、土地交易常识咨询服务，营造良好市场环境；设立交易投诉举报电话、邮箱、微信等，畅通交易诉求反映渠道，对市场管理人员、业务承办人员、中介机构及从业人员等从业行为进行社会监督，督促规范交易行为、提高交易服务效率。

五、创新监测监管方式

从事前、事中、事后三个环节，完善市场分析研判和管理调控的具体措施，形成新的市场监测监管方式。

完善公示地价体系，及时公布基准地价、标定地价、楼面地价、成交地块价格，为交易双方合理确定交易价格提供参考。

实施交易事中管制。对扰乱市场秩序、不遵守市场交易纪律等行为的，及时实施停牌、中止交易等管制措施。对交易价格低于正常市场价格一定比例，及时行使政府优先购买权，收回收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。

实施交易事后监管。明确土地转让、出租、抵押后相关权利人的权利义务，明确交易以后履行原出让合同或划拨决定书的具体要求和措施。将市场交易主体的合同履约情况纳入诚信体系进行考评，采取经济手段和信用手段相结合的方式，强化交易事后监管，确保交易前后衔接、行为规范。严格责任追究，强化监督问责，坚决打击各种违法违规行为。

六、创新部门联动协作机制

重点推动涉法土地、金融系统不良土地资产、国有企事业单位改制土地、产能过剩企业用地进入线下线上市场公开交易，形成推动存量土地开发的联动协作新机制。要求各有关部门要密切配合规范，边干边总结、边提炼，尽快形成符合蓬莱市实际的、推动存量土地开发的部门联动协作创新机制。