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索引号: 11370684K21257521K/2021-03748 主题分类: 城乡建设(含住房)
发文单位: 烟台市蓬莱区人民政府 成文日期: 2021-03-17
发布日期: 2021-03-17 有效性: 2026-04-17 有效
关键词: 业主 区 大会 委员会 烟台市

烟台市蓬莱区人民政府关于印发烟台市蓬莱区业主大会和业主委员会指导细则的通知

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烟蓬政发〔2021〕8号

各镇人民政府,各街道办事处,区政府有关部门,有关单位:

《烟台市蓬莱区业主大会和业主委员会指导细则》已经区政府常务会议研究通过,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。

烟台市蓬莱区人民政府

2021年3月17日

(此件公开发布)

烟台市蓬莱区业主大会和业主委员会指导细则

第一章  总 则

第一条  为了规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规,结合我区实际,制定本细则。

第二条  本区辖区内业主大会和业主委员会的成立、选举、换届、日常活动和指导监督,适用本细则。

第三条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

第四条  业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

第五条  街道办事处(镇人民政府)负责下列工作:

(一)指导和监督业主大会和业主委员会的日常活动;

(二)负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的备案;

(三)监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(四)指导和监督居(村)民委员会代行业主委员会职责;

(五)对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行物业管理政策法规的宣传和培训;

(六)调解物业管理纠纷,处理相关投诉和举报;

(七)法律、法规、规章规定的其他与业主大会、业主委员会相关的职责。

第六条  物业所在地的房地产行政主管部门负责业主委员会选举产生、换届和委员变更的备案;组织开展物业管理相关法律、法规的宣传教育,普及物业管理法律知识;法律、法规、规章规定的其他与业主大会、业主委员会相关的职责。

第七条  社区(村)居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处(镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作;业主委员会任期届满或者因空缺委员人数超过百分之五十停止工作的,在新一届业主委员会选举完成之前,代行业主委员会职责。

第二章  组织领导

第八条  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第九条  业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第十条  业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第十一条  鼓励行业协会等第三方机构对业主委员会的日常活动提供专业辅导、培训等服务。鼓励通过政府购买服务方式对业主委员会的日常活动提供专业辅导、培训等服务。

第三章  业主及物业使用人

第十二条  本细则所称业主,是指房屋的所有权人,即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。

尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情形之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;

(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;

(四)基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主;

(五)法律法规规定的其他情形。

第十三条  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费;

(六)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。业主对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

第十五条  管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反物业管理法律、法规和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四章  业主大会

第十六条  业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的,或者物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十七条  具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第十八条  符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在三十日内组建业主大会筹备组。业主也可联名申请,街道办事处(镇人民政府)应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十九条  首次业主大会会议筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处(镇人民政府)、社区(村)居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。

第二十条  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(镇人民政府)或者居民委员会组织业主推荐。

第二十一条  街道办事处(镇人民政府)应当将筹备组成员名单、筹备组工作职责以书面形式在物业管理区域内公告,公示时间不得少于七日。业主对筹备组成员和工作职责有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第二十二条  筹备组应当做好以下筹备工作:

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,确定业主投票权数;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。建设单位和前期物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十三条  物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第二十四条  业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

第二十五条  业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十六条  管理规约应当对下列主要事项作出规定:

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

第二十七条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主委员会的职责;

(三)业主委员会议事规则;

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(五)业主投票权数的确定方法;

(六)业主代表的产生方式;

(七)业主大会会议的表决程序;

(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

(九)业主委员会换届程序、补选办法等;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十八条  首次业主大会会议筹备组应当组织业主推选业主委员会候选人。业主委员会候选人可以由业主自荐或业主推荐;业主为法人或者其他组织的,可以由法定代表人或者授权的自然人参加业主委员会委员的选举。

第二十九条  首次业主大会会议筹备组应当核查参选人的资格,并根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。

第三十条  首次业主大会会议通知的内容应当包括会议的形式、时间、地点、投票人的权利和义务、表决规则等。筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前送达业主,并对首次业主大会会议通知的送达情况进行记录,并将记录情况和首次业主大会会议通知在物业管理区域内进行公告。

第三十一条  业主应当按照首次业主大会会议通知的内容、要求进行投票选举和表决,行使业主权利,履行业主义务。

投票结束后,首次业主大会会议筹备组应当分别指定专人进行现场验票和计票;计票结束后,计票人、监票人应当现场对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。

第三十二条  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

第三十三条  筹备组应当将首次业主大会会议投票结果进行公告,并将业主大会成立有关资料移交业主委员会。

第三十四条  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十五条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第三十六条  业主大会会议包括定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开一次。

有以下情形之一的,业主委员会应当及时组织召开临时业主大会会议:

(一)专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

第三十七条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式召开;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会成立、业主大会会议的投票表决、选举的全部资料应当存档保存。

第三十八条  业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第三十九条  业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第四十条  业主大会会议确定业主投票权数,按照下列方法认定业主人数和总人数:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第四十一条  业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:

(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

(二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

第四十二条  业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分建筑面积;业主大会议事规则中未约定的,不计入用于确定业主投票权数的专有部分建筑面积。

一个专有部分有两个或者两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,投票权数按一人计算,但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人代为行使投票权。

第四十三条  业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类。业主投票表决意见应当由业主本人签名。

需经业主表决决定的事项,业主可以委托代理人投票。委托代理人投票的,业主应当出具书面授权委托书。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限,并由业主签名或者盖章。未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第四十四条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

第四十五条  物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第四十六条  业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第五章  业主委员会

第四十七条  业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构。业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会委员的具体人数根据物业管理区域规模确定。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

第四十八条  业主委员会应当自选举产生后三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员;主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

第四十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案:

(一)业主大会会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员名单和基本情况;

(五)法律、法规规定的其他资料。

物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并由物业所在地的房地产行政主管部门出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。

业主委员会办理备案手续后,街道办事处(镇人民政府)应当及时组织业主委员会委员进行物业管理法律法规及政策培训。

第五十条  业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第五十一条  业主委员会履行职责应当遵守以下规则:

(一)业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开业主委员会会议,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。经三分之一以上委员提议,业主委员会应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集;对物业专项维修资金的筹集和使用,共用部位、共用设施设备的经营及所得收益的分配与使用等物业管理活动中的重大事项,业主委员会应当召开业主委员会会议进行研究。

(二)业主委员会应当在业主委员会会议召开七日前,在物业管理区域内公告会议的内容和议程,听取业主的意见和建议;

(三)业主委员会委员不能委托代理人参加会议;

(四)召开业主委员会会议应当告知居(村)民委员会,并听取其意见;

(五)业主委员会会议应当有三分之二以上的委员出席,作出的决定应当经全体委员半数以上同意;

(六)业主委员会会议应当制作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经参会委员签字确认,加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。

第五十二条  业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

(四)业主委员会选举及备案资料;

(五)专项维修资金筹集及使用账目;

(六)业主及业主代表的名册;

(七)业主的意见和建议。

业主委员会应当指定专人保管工作档案,不得泄漏业主、物业使用人的个人信息。

第五十三条  业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)专项维修资金的筹集、使用情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第五十四条  业主大会决定续聘前期物业服务企业的,业主委员会应当在获得业主大会授权后,与前期物业服务企业签订物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,业主委员会应当在获得业主大会授权后,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第五十五条  业主委员会应当组织做好原物业服务企业退出、新物业服务企业进驻物业管理区域的交接工作,必要时可以请求物业所在地的公安机关协助。

第五十六条  业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,面积不低于二十平方米。业主委员会办公用房应当主要用于业主委员会办公、业主委员会会议及资料存放。

第五十七条  业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。印章印文中应当包含业主委员会名称及届别。首届业主委员会还应当刻制业主大会印章。

印章印文中业主大会、业主委员会名称应当与地名管理部门批准的物业名称保持一致。

第五十八条  业主委员会应当指定专人负责保管业主大会、业主委员会印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

第五十九条  有下列情形之一的,业主委员会应当在物业所在地银行开立业主大会的结算帐户:

(一)业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的;

(二)业主大会决定自行管理物业专项维修资金的;

(三)业主大会决定设立结算帐户的。

业主委员会应当严格按照财务管理制度对业主大会的结算帐户进行管理。

利用共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益,应当通过业主大会的结算帐户进行管理、使用。

业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的,应当依照有关法律、法规和国家、省有关规定筹集和使用住宅专项维修资金。

第六十条  业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。

业主委员会任期届满后,不得继续履行职责。

第六十一条  业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

第六十二条  业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

(二)拒不履行委员职责的;

(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

第六十三条  有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)丧失民事行为能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第六十四条  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将保管的工作档案、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处(镇人民政府)应当协调督促其移交。业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的工作档案、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。

第六章  指导和监督

第六十五条  物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动

第六十六条  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

第六十七条  违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,应当依法追究责任人的法律责任。

第六十八条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主破坏业主大会成立、业主委员会选举的,街道办事处(镇人民政府)应当依法提请有权机关予以处置。

第六十九条  业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

第七十条  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,组织换届选举工作。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

第七十一条  按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第七十二条  业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第七十三条  业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第七十四条  建设单位违反第二十三条规定不移交文件资料的,物业所在地房地产行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。

第七十五条  物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,由住建、发改、市场监管、公安、综合执法、应急管理、消防等职能部门、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,协调解决物业管理区域内的物业管理问题。

第七章  附 则

第七十六条  本细则中所称的“以上”“届满”均包括本数。

第七十七条  本细则由烟台市蓬莱区住房和城乡建设管理局负责解释。

第七十八条  本细则自2021年4月18日施行,有效期至2026年4月17日止。

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